Cabinet Ag+ CONSEIL

Comment emprunter ?

 
Les tableaux suivants comparent les 2 formules de crédit les plus couramment utilisées pour financer une acquisition notamment immobilière : crédit amortissable et crédit in fine.

Ces données sont fournies à titre indicatif, et sont insuffisantes pour déterminer la formule de crédit la plus adaptée à votre projet de financement.

Pour la mise en place d’un tel projet et pour connaître les meilleures conditions de prêt après étude comparative des offres de nos différents partenaires, prenez rendez-vous ici.

 
 

AVANTAGES

 LIMITES
EMPRUNT
IN FINE
 
 
-         Patrimonial : le développement concomitant de 2 classes d’actifs (immobilier et financier) et la faculté d’arbitrages patrimoniaux à l’échéance du prêt (vente de l’immobilier ou du placement financier en fonction de leurs évolutions respectives) permettent de diminuer le risque global associé à votre patrimoine.
     Le support nanti est souvent en pratique un contrat d'assurance vie ou de capitalisation.

 

-         Fiscal : neutralisation de vos revenus fonciers positifs par l’imputation d’un montant fixe d’intérêts d’emprunt : évite ainsi de générer des revenus imposables supplémentaires du fait de l’opération. L’économie d’Impôt sur le Revenu et de prélèvements sociaux sera d’autant plus importante que votre tranche d’imposition est élevée.

 

-         Prévoyance : l’assurance décès invalidité permet de transmettre à vos héritiers votre bien immobilier et l’assurance vie (hors succession) nets de tout emprunt.

 

-         Sortie de trésorerie pendant le prêt : plus faible que dans le cadre d’un crédit amortissable, car seuls des intérêts d’emprunt sont dus (souvent payés par les loyers de l’opération) : la différence peut ainsi être épargnée périodiquement sur le placement financier nanti.
 
 
 
 
-         Apport en capital initial : les établissements prêteurs exigent généralement un apport initial sur placement financier de 10 % minimum du montant du prêt.
 

 
 

-         Remboursement du capital in fine : l’intégralité du capital reste due à l’échéance de l’emprunt (sauf si remboursements partiels antérieurs).

 
 
 
 

-         Nantissement du  placement financier : nécessité de constituer une épargne nantie au profit du prêteur, à titre de garantie du remboursement du capital à l'échéance.

 
 
 
 

-         Intérêts d’emprunt fixes pendant toute la durée de votre prêt (montant non dé- croissant permettant de juguler l'impact fiscal d'une augmentation de la rentabilité locative).

 
 
 
 
AVANTAGES  LIMITES
EMPRUNT AMORTISSABLE 
 
-         Remboursement du capital à l’échéance du prêt : l’intégralité du capital est remboursée;

Le montant d’intérêts diminue au fur et à mesure de vos remboursements en capital.

 

-         Apport initial : facultatif, l’intégralité de l’acquisition peut être financée à crédit.

 

-         Garanties : l’établissement prêteur n’exigera en général qu’une garantie réelle sur le seul bien immobilier.

 
 
-         Sortie de trésorerie pour le prêt : plus élevée que dans le cadre d’un crédit in fine : les échéances du prêt portent à la fois sur le capital et les intérêts.

 

-         Absence d’alternative patrimoniale : le montant plus élevé des échéances de prêt diminue la capacité d’épargne sur un placement financier de type assurance vie pendant le prêt.

 

-         Fiscalité des revenus fonciers : au fur et à mesure des vos remboursements, les loyers imposables augmentent (diminution progressive des intérêts d’emprunt) : absence de maximisation de l’opération qui génère des revenus imposables.

 



Alain GATIMEL

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