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LE DÉFICIT FONCIER

Les opérations de « déficit foncier » relèvent de la fiscalité immobilière de droit commun. Grâce à ce mécanisme, il est possible d’acquérir un bien à rénover dont les travaux permettront de « gommer » les revenus fonciers existants voire de dégager un déficit imputable sur le revenu global. Les travaux de rénovation (dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration) devront être réellement réalisés et justifiables sur factures.de rénovation (dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration) devront être réellement réalisés et justifiables sur factures.


TYPES D’INVESTISSEMENTS

LE DÉFICIT FONCIER
Cet investissement peut être réalisé en direct ou via une SCPI. La souscription de parts de SCPI de déficit foncier permet alors à chacun de souscrire un nombre de parts en adéquation avec le niveau de revenus fonciers à « gommer ».

À QUI S’ADRESSE CE TYPE D’INVESTISSEMENT ?

 
  • À DES CONTRIBUABLES DONT LA TRANCHE MARGINALE D’IMPOSITION EST ÉLEVÉE
 
La création d’un déficit foncier va permettre de réduire les revenus imposables au barème de l’impôt sur le revenu. Le gain fiscal sera déterminé en fonction de la tranche marginale du contribuable, majoré des prélèvements sociaux le cas échéant, par rapport aux revenus « gommés ».

 
  • À DES CONTRIBUABLES DISPOSANT DE REVENUS FONCIERS
 
Les dépenses pour les travaux de rénovation réalisées sur des biens immobiliers locatifs sont déductibles des revenus locatifs existants. Cette déduction qui s’applique l’année du paiement des factures est valable tant pour le calcul de l’impôt sur le revenu que pour le calcul des prélèvements sociaux.
 

OBJECTIFS PATRIMONIAUX

 
  • DÉVELOPPER SON PATRIMOINE IMMOBILIER TOUT EN OPTIMISANT SA FISCALITÉ SUR LES REVENUS
 
Se constituer un patrimoine en utilisant l’effet de levier du crédit, en protégeant sa famille grâce à l’assurance décès du crédit, tout en diminuant les revenus fonciers soumis au barème de l’impôt sur le revenu (IR) voire aux prélèvements sociaux (PS).

 
  • GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES FUTURS
 
Se constituer un patrimoine permettant de disposer de revenus complémentaires à l’échéance du prêt sans alourdir sa fiscalité pendant la phase de constitution.

 
  • GÉNÉRER UN DÉFICIT FONCIER
 
Les dépenses relatives aux travaux d’entretien et celles liées aux travaux d’amélioration et de réparation4, viennent en déduction des revenus fonciers.
Les revenus nets seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers et soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. L’éventuel déficit foncier est créé lorsque le total des charges et des intérêts d’emprunt est supérieur aux loyers.

LES RÈGLES D’IMPUTATION DES DÉFICITS FONCIERS


Dans le cadre du régime d’imposition dit « réel » des revenus fonciers, les charges foncières, les travaux de rénovation et les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus fonciers :
 
  • L’éventuel déficit foncier résultant de ces dépenses autres que les intérêts d’emprunt, s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
 
  •  L’excédent et la fraction du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
 
  • EXEMPLE
 
Un propriétaire de deux biens a perçu en 2015 les revenus fonciers suivants :




Recettes brutes TOTALES : 65 000 €
Charges TOTALES : 70 000 € (dont 40 000 € d’intérêts d’emprunt et 30 000 € de charges diverses)
Résultat net = Déficit foncier : - 5 000 €
Le revenu brut est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunt.
Le déficit de 5 000 € provient donc en totalité des autres dépenses. Dès lors, ce déficit est imputable en totalité sur le revenu global (limite annuelle 10 700 €).
 
  • CONDITIONS À RESPECTER
 
Si le contribuable impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année : conservation du bien loué nu pendant une durée minimale de trois années suivant celle au titre de laquelle le déficit foncier a été imputé sur le revenu global.
Si cette condition n’est pas respectée, le revenu foncier et le revenu global des trois dernières années sont reconstitués sans imputation du déficit sur le revenu global. Cependant, les déficits indument imputés sur le revenu global des trois dernières années peuvent être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année.

 
  • AVANTAGES COMPLÉMENTAIRES
 
Le régime « déficit foncier » n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales.
La répartition de la réalisation et le paiement des travaux sur deux années consécutives permet d’optimiser l’utilisation du plafond de déduction de 10 700 € sur votre revenu global.


 
La mise en place de prélèvement à la source (PAS) de l’impôt sur le revenu a été entérinée par la seconde loi de finance rectificative pour 2017. Le Crédit d’impôt de Modernisation du Recouvrement (CIMR) a pour objet d’éviter une double imposition l’année de mise en place du PAS. Ainsi, l’impôt normalement dû en 2019 sur les revenus 2018 sera neutralisé par le CIRM. Il conviendra de mesurer l’opportunité d’investir dans le cadre de certains dispositifs immobiliers au regard de cette mesure transitoire.
 
 


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