Cabinet Ag+ CONSEIL

Loueur en meublé


Le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’accéder, par la location de biens immobiliers meublés, à un dispositif fiscal particulier, sans conditions particulières d’investissement (pas de montant minimal d’investissement).
Ce statut répond à de nombreux objectifs patrimoniaux.


Se constituer un capital avec une souplesse de gestion

Vous vous constituez un patrimoine en utilisant l’effet de levier du crédit, tout en protégeant votre famille grâce à
l’assurance décès du crédit. Vous disposez d’un bail commercial et d’une délégation de gestion : l’ensemble des
démarches comptables et fiscales est pris en charge par le cabinet comptable.
 

Profiter de règles comptables et fiscales avantageuses

Vous pouvez amortir les biens acquis et bénéficier d’un résultat fiscal minoré ou nul pendant une certaine durée.
Vous pouvez opter pour le régime de la TVA et profiter du remboursement de la TVA payée lors de l’acquisition
du bien immobilier.
 

Bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (option)

Pour certains investissements (résidence de tourisme, établissement de soin…), vous profitez d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient dans la limite de 300 000 euros investis par an. En contrepartie, l’amortissement calculé sur le prix de revient de l’immeuble ayant été retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt ne sera plus déductible.

L’avantage fiscal procuré par ce dispositif et un certain nombre d’autres réductions et crédits d’impôts(1) est soumis au plafonnement global des niches fiscales.
(1) Amortissement Robien, Duflot, emploi d’un salarié à domicile... (cf art 200-0 A du CGI)

FISCALITÉ

Fiscalité sur les revenus

Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

Deux régimes fiscaux différents sont possibles :

1. Le micro-BIC
Les recettes brutes (si elles sont ≤ 32 600 euros) peuvent être soumises à imposition après abattement forfaitaire de 50 %
indépendamment de toute autre charge. Le revenu imposable est toujours positif.
Document non c ontractuel - SEP TEMBRE 2 013

2. Le régime réel simplifié
Les recettes brutes peuvent être soumises à imposition après déduction de l’intégralité des charges pour leur montant réel, des éventuels intérêts d’emprunt et des amortissements.

L’amortissement doit être calculé sur la valeur du bien en dehors du terrain et sur sa durée normale d’utilisation, selon la méthode d’amortissement « par composants ». À noter que la déduction des amortissements ne doit pas avoir pour effet de créer un déficit d’exploitation.

Après déduction de toutes ces charges, un déficit d’exploitation peut être constaté. Ce déficit est alors imputable sur des BIC non professionnels de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. L’excédent est alors « stocké » comptablement et sera utilisé ultérieurement, sans condition de durée, pour gommer les résultats d’exploitation positifs à venir.

Le mécanisme de déductibilité des amortissements est au coeur de la location meublée non professionnelle puisqu’il permet :
• en cas d’acquisition par apport personnel : une diminution de la base taxable des revenus générés par l’investissement ;
• en cas d’acquisition par emprunt : pendant la phase de financement, le résultat fiscal est nul grâce à l’utilisation d’une partie des amortissements ; après la phase de financement, les amortissements non utilisés et mis en report permettront de disposer de revenus totalement défiscalisés.

Fiscalité sur les plus-values

La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien loué meublé (statut non professionnel) relève du régime des plus-values immobilières.

La plus-value est déterminée par différence entre le prix de cession du bien et le prix d’acquisition du foncier revalorisé :
• des frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière…) pour leur montant réel ou forfait de 7,5 % (en cas d’acquisition à titre onéreux),
• du forfait pour travaux de 15 % sous réserve que l’immeuble soit détenu depuis plus de 5 ans ou, sous certaines conditions strictes, des travaux pour leur montant réel.

La plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention de :
Loueur en meublé

La plus-value immobilière pourra donc
- être exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention,
- être exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2013, une taxe s'applique sur les plus-values nettes imposable qui excèdent 50 000 euros. par cédant. Son taux est de 2% à 6% selon le montant de la plus-value.



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