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Monuments Historiques

Les propriétaires d’immeubles classés aux Monuments Historiques, mis en location ou utilisés à titre de résidence principale ou secondaire, sont autorisés à déduire de leur revenu global tout ou partie des charges foncières (travaux de rénovation notamment) et la totalité des intérêts de l’emprunt ayant servi à l’acquisition et à la rénovation du bien.


Monuments Historiques


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RÉDUIRE SA FISCALITÉ SUR LES REVENUS


Par dérogation aux règles de droit commun, le propriétaire d’un immeuble classé aux Monuments Historiques est autorisé à déduire de son revenu global, sans limitation, tout ou partie des charges foncières qu’il supporte.

 
  • CHARGES FONCIÈRES DÉDUCTIBLES
 
Un immeuble classé aux Monuments Historiques ouvre droit à la déduction de deux types de dépenses :


DÉPENSES DÉDUCTIBLES EN APPLICATION DES RÈGLES DE DROIT COMMUN
 
  • Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration.
  •  Provisions pour charge de copropriété.
  •  Indemnités d’éviction et frais de relogement.
  • Frais de gestion.
  •  Primes d’assurances et taxes foncières.
  •  Intérêts des emprunts.
 
DÉPENSES DÉDUCTIBLES SPÉCIFIQUES
 
  • Honoraires d’architectes.
  • Frais d’adhésion aux associations foncières urbaines de restauration.
  • Travaux de réparation et d’entretien.
  •  Travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
  • Travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant.
 
Les charges foncières sont admises en déduction de la manière suivante :
 
  •  Lorsque l’immeuble est loué (et n’est pas occupé par son propriétaire), la totalité des charges foncières peut être imputée sur les revenus fonciers. L’éventuel déficit foncier constaté est imputable sur le revenu global sans limitation de montant et sans restriction, y compris pour la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt. L’excédent éventuel est reportable pendant 6 ans sur les revenus globaux.
  • Lorsque l’immeuble est occupé à titre de résidence principale ou secondaire (il ne procure aucune recette imposable), les charges foncières sont admises en déduction du revenu global dans certaines limites (selon que l’immeuble est classé, agréé ou labelisé, qu’il est ouvert au public ou non…). En cas d’excédent, aucun report n’est possible sur les revenus des années suivantes.
 
Des modalités de déduction particulières sont applicables lorsque l’immeuble procure des recettes imposables et est occupé par son propriétaire.

 
Le dispositif « Monuments Historiques » n’est pas concerné par le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales.
Le droit commun précise que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

 
  • FONCTIONNEMENT
 
CHAMP D’APPLICATION

Ce régime de faveur s’applique :
 
  • Aux immeubles classés Monuments Historiques,
  • Aux immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques,
  • Aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique, artistique ou touristique particulier et qui font l’objet ou d’un agrément spécial accordé par le Ministre de l’économie et des finances avant le 1er janvier 2014, ou en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine. Pour les immeubles ayant obtenu l’agrément avant le 1er janvier 2014, le régime antérieur continuera à s’appliquer.
 
CONDITIONS D’APPLICATION

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif, certaines conditions doivent être respectées :
 
  • Le propriétaire de l’immeuble doit s’engager à conserver l’immeuble pendant 15 ans à compter de son acquisition,
  • Lorsque l’immeuble est détenu par une SCI non soumise à l’IS, les associés de la SCI peuvent bénéficier du dispositif sous réserve que la SCI soit « familiale » ou qu’elle ait obtenu un agrément de l’État,
  • La mise en copropriété de l’immeuble, si elle intervient à compter du 1er janvier 2009, doit avoir fait l’objet d’un agrément délivré par l’État.
 

 
  • FISCALITÉ APPLICABLE
 
IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE

Les immeubles classés aux Monuments Historiques sont imposables à l’IFI selon le régime de droit commun. Toutefois, l’évaluation des immeubles doit tenir compte des contraintes dont ils sont grevés (ouverture au public, charges importantes). L’exonération applicable en matière de donation et succession n’est donc pas applicable à l’IFI.

FISCALITÉ SUCCESSORALE

Les immeubles classés aux Monuments Historiques, ainsi que les meubles constituant leur complément historique ou artistique, sont exonérés de droits de donation et de succession sous certaines conditions strictes (signature d’une convention à durée indéterminée, engagement de maintenir et entretenir l’immeuble...).

FISCALITÉ DES PLUS-VALUES DE CESSION

La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien « Monuments Historiques » relève du régime des plus-values immobilières.

La plus-value est déterminée par différence entre le prix de cession du bien et le prix d’acquisition du foncier revalorisé :
 
  • Des frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière…) pour leur montant réel ou forfait de 7,5 % (en cas d’acquisition à titre onéreux),
  • Du forfait pour travaux de 15 % sous réserve que l’immeuble soit détenu depuis plus de 5 ans ou, sous certaines conditions strictes, des travaux pour leur montant réel.
 
La plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention :
 
Monuments Historiques

La plus-value immobilière pourra donc :
 
  • Être exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention,
  • Être exonérée de prélèvements sociaux après 30 années de détention.
Pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2013, une taxe s’applique sur les plus-values nettes imposables qui excèdent 50 000 €par cédant. Son taux est de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value.
 
 La mise en place de prélèvement à la source (PAS) de l’impôt sur le revenu a été entérinée par la seconde loi de finance rectificative pour 2017. Le Crédit d’impôt de Modernisation du Recouvrement (CIMR) a pour objet d’éviter une double imposition l’année de mise en place du PAS.Ainsi, l’impôt normalement dû en 2019 sur les revenus 2018 sera neutralisé par le CIRM. Il conviendra de mesurer l’opportunité d’investir dans le cadre de certains dispositifs immobiliers au regard de cette mesure transitoire.                                                                                  

ALAIN GATIMEL

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