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Nu Propriété - Le démembrement de propriété


nue-propriété (bien physique)

Nu Propriété - Le démembrement de propriété
Une façon originale d’acquérir de l’immobilier, dès lors que vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats et que vous souhaitez réduire votre impôt sur les revenus fonciers et/ou votre ISF.

Ce montage vous permet d’investir dans l’immobilier dans des conditions avantageuses.


Vous faites l’acquisition de la nue-propriété, qui représente de 50 à 60 % du prix du bien en pleine propriété : ce ratio va être fonction de la durée d’usufruit consenti au bailleur social en général fixée entre 15 et 20 ans.

A l’extinction de ce délai, vous devenez plein propriétaire de ce bien sans qu’il n’y ait de formalités à accomplir.



Pendant toute la durée de l’usufruit :

Le financement lui-même de l’opération est avantageux puisque vous pourrez déduire de vos revenus fonciers existants les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété du bien immobilier.

Une convention de démembrement vient répartir les obligations de chacun et les modalités d’exploitation de l’immeuble par l’usufruitier bailleur social.

L’usufruitier perçoit les revenus tirés de la location des immeubles ; en contrepartie, il en assure l’entretien. A travers ce schéma d’investissement et pendant la durée de la convention vous ne supportez pas les risques locatifs, les frais liés à l’exploitation de l’immeuble (gestion, travaux) ou encore la taxe foncière.

Vous n’êtes pas redevable de l’ISF sur ce bien ; en effet, par principe, c’est l'usufruitier qui est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien démembré.



A l’extinction de l’usufruit :

Le bailleur social procède à une remise en état des parties privatives et parfois commune selon un cahier des charges prédéfini. Il doit en outre reloger le locataire remplissant encore les conditions de ressources au moment de l’extinction de l’usufruit.

Le nu-propriétaire, six mois avant l’expiration de l’usufruit, dispose de deux options : soit il donne congé pour vendre ou occuper le logement, soit il propose au locataire un nouveau bail d’habitation soumis à la loi de 1989.

La rentabilité de votre opération repose sur le gain économique que vous réalisez en récupérant gratuitement l’usufruit du bien et sur les éventuelles économies d’impôt réalisées.

Investir en démembrement

Nu Propriété - Le démembrement de propriété
Moins connu, l’investissement en démembrement de propriété consiste en l’acquisition par des personnes physiques ou morales distinctes de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien immobilier ou mobilier.

L'une acquiert la nue-propriété moyennant une décote (en contrepartie de l'abandon temporaire des droits revenant à l'usufruitier), et l'autre acquiert ou conserve l'usufruit temporairement.
La durée de démembrement est librement fixée dans le cadre d’une convention de démembrement, et va déterminer la décote dont bénéficie l’investisseur en nue-propriété (plus la durée est longue, plus forte sera cette décote).

Le plus souvent, la nue-propriété est acquise par un particulier, en direct ou via une société civile immobilière fiscalement transparente.

L’usufruitier est fréquemment une personne morale (sociétés soumises à l’IS, bailleurs sociaux, sociétés foncières, etc).

Avantages du démembrement d’un bien immobilier

Nu Propriété - Le démembrement de propriété
Ce montage juridique présente un certain nombre d’avantages.

Pour un particulier, investir en nue-propriété offre des intérêts patrimoniaux et fiscaux d’exception :

Un placement sécurisé dès l’origine :

- investir en nue-propriété revient ainsi à percevoir, dès l'origine, sous la forme d'une économie immédiate sur le prix d'acquisition, l'équivalent de la totalité des loyers actualisés qu'il aurait encaissés sur la période de démembrement, nets de frais, taxes et charges ;


- ce montage permet l’élimination totale des contraintes et risques locatifs, qui sont supportés par l'usufruitier (ex. : impayés, dégradations, vacances locatives) ;

- grâce à une rédaction précise de la convention de démembrement, le nu-propriétaire ne supporte aucune dépense : la totalité ou la quasi-totalité des frais, taxes et charges est à la charge de l’usufruitier (ex. : taxe foncière).
Pour des raisons fiscales, ce dernier est souvent une personne morale, s'engage à entretenir l'immeuble, à le restituer sans frais au nu-propriétaire au terme du démembrement.


Nu Propriété - Le démembrement de propriété
Une fiscalité très attractive :

- économie d’Impôt sur le Revenu et de prélèvements sociaux : le bien acquis en nue-propriété ne générant pas de revenus cela évite ainsi d’alourdir la fiscalité de l’investisseur : il en résulte ainsi une économie indirecte d’Impôt sur le Revenu et de prélèvements sociaux.


- économie d’ISF : pour cette même raison, la nue-propriété sort en totalité de l'assiette taxable de l'ISF jusqu'au terme du démembrement.


- défiscalisation de revenus fonciers existants : les intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles d’éventuels revenus fonciers antérieurs sous certaines conditions (l’usufruitier devant avoir la qualité de bailleur social).


- Demande d'informations sur nos investissements immobiliers démembrés >>>


Avantages du démembrement d’un bien mobilier

Nu Propriété - Le démembrement de propriété
Le démembrement est également applicable aux biens meubles, notamment les portefeuilles titres, contrats de capitalisation et clauses bénéficiaires des contrats d’assurance vie.

L’usufruitier peut ainsi appréhender les fruits du placement (dividendes, intérêts générés par les contrats vie ou capitalisation) ; le nu-propriétaire bénéficie quant à lui de la valorisation du placement à terme.

Lorsque le démembrement porte sur une somme d'argent, on parle de quasi usufruit ; dans cette situation, l’usufruitier est libre de dépenser cette somme.

Le quasi-usufruit est également applicable, par convention, aux contrats de capitalisation ainsi qu’aux clauses bénéficiaires des contrats d’assurance vie :

- clauses bénéficiaires des contrats vie : lors de la succession du souscripteur, le bénéficiaire en usufruit (appelé quasi-usufruitier) peut librement gérer, vendre, ou remployer tout ou partie du capital placé ;

- contrats de capitalisation : même principe du vivant du souscripteur.

Les nus-propriétaires disposent d’un droit de créance sur la succession de l'usufruitier à hauteur de la somme correspondante ; ainsi que du droit d’exiger un inventaire des meubles et la cessation du quasi-usufruit au profit d'un usufruit traditionnel.

Cela permet d’optimiser la transmission patrimoniale tout en conservant une latitude élargie quant à la gestion de son patrimoine.

Un investissement en démembrement de propriété nécessite une analyse approfondie de votre situation.
Un investissement en démembrement de propriété nécessite une analyse approfondie de votre situation.


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